In der näheren Vergangenheit war häufig in der Fachpresse zu lesen: „Immobilienpreise deutlich gesunken“, „Der Markt bricht ein“, „Verkäufer müssen jetzt kleinere Brötchen backen“ oder „Der Euro ist deutlich gestiegen“. Derartige Schlagzeilen lassen jeden Immobilienfondsinvestor hellhörig werden. Es tun sich Fragen auf, z. B.: Wie wirkt sich der höhere Wechselkurs auf den Wert meines Fondsanteils aus? Muss mit niedrigeren Ausschüttungen gerechnet werden? Kann mein Immobilienfonds, der auch verstärkt im Ausland investiert ist, in diesem Rahmenumfeld noch seine Prognosen halten, oder ist er von der Dollarschwäche höchstwahrscheinlich auch betroffen? Die Antworten auf diese Ungewissheiten sind nicht immer leicht zu finden und lassen den interessierten Investor die Konstruktionsweise seines Fonds hinterfragen. In den Fokus seiner Nachforschungen werden dabei erwartungsgemäß zum einen die Prognoserechnung des Initiators fallen und andererseits das Finanzierungsmodell und die mit ihm eingegangenen Risiken. Es stellt sich die Frage, inwieweit sich derivative Finanzinstrumente für den Einsatz bei geschlossenen Immobilienfonds generell eignen, und in welchem Umfang sie auch tatsächlich von den Initiatoren im Tagesgeschäft eingesetzt werden. Dieser Fragestellung wird in diesem Buch systematisch nachgegangen. In der wissenschaftlichen Diskussion zum Thema „Derivate“lässt sich eine große Unsicherheit ablesen bezüglich des Nutzens von derivativen Finanzinstrumenten. Trotz weltweit steigender Umsätze in Derivaten ist die Zahl derer, die dem Einsatz von Derivaten kritisch gegenüber stehen, nicht wesentlich gesunken.